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“80岁房贷”背后: 银行从“堵”到“放”, 地产寻找新动能

  作者:王方然

  “最近银行出新政策了,可以用父母的名字再买一套,贷款人年龄和贷款期限之和可以到80岁,很适合你的这个情况。”陈陈(化名)最近接到了来自南宁某楼盘熟识销售的电话。

  在当地工作10年,最近他开始考虑买套大点的房子将父母接过来一起住。但一直困扰他的是,此前在他名下还有一套小房子的房贷没有还清,没有首套买房名额,这次销售人员的话让他有一点心动。

  陈陈的母亲今年55岁,如果按照之前的政策,最多只能贷款15年,但延长后最多可以贷款25年。陈陈算了一笔账,如果以贷款200万元计算,之前房贷月供要14000元,现在增加还款期限后,月供大约在10000元,以他和父母目前的收入情况完全可以“上车”。

  但因为这个政策刚出,他也还在犹豫,打算观望下后续情况。

  据南国早报消息,2月11日,广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”。2月16日,南宁建发地产营销海报中更是以“贷款年龄最长达100岁”作为卖点,该海报称子女作为共同借款人,最长可贷款至100岁。

  第一财经记者咨询南宁部分银行的工作人员,大都表示并未执行,相关贷款政策没有发生明显变化,且当前尚不支持接力贷。但确实有部分银行松绑,将这一限制放宽。

  无独有偶,据多家媒体报道,北京、宁波、武汉、成都等地近期也有“松绑”迹象,部分银行放宽“购房年龄+贷款期限”上限。

  有业内人士指出,“房贷年龄期限可延长至80岁”或许并非只是简单个例,在其背后折射出银行、房地产市场在压力中谋求破局之道。

  “堵”与“放”

  银行的态度正在悄然生变。

  此前,银行对房贷的态度还是以“控额”“限额”为主。2020年12月,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。此后各地银行陆续出现贷款额度紧张,甚至“一贷难求”。

  但近期以来,银行“保额”房贷的举措不断,“攻”“守”兼备。一边是“劝退”提前还贷,防大量资产流出;另一边是“组合拳”支持房贷投放,今年以来多地密集出台政策调低首套房贷利率、下调首付比例、带押过户、放宽“购房年龄+贷款期限”上限。

  “1月以来,提前还贷的人数比之前增加了50%左右,我们这儿就提前还了1亿多元,今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍,她最近明显感受到工作压力陡增:一方面要不断为客户分析情况,劝导他们尽量不要提前还贷;另一方面,近期其所在的银行面临短期难以找到类似优质资产投资的局面,叠加开门红冲刺期,对于房贷等方面的指标压力开始逐渐攀升。

  不少银行开始为“提前”还贷加设门槛,“堵”提前还贷。在社交媒体上,不少购房者分享在提前还贷中遇到的阻力:某国有大行暂停了线上提前还贷的办理,转为线下预约;部分银行还贷需排队,时间按月起步,甚至可达半年;多数银行强调违约金赔付,不建议提前还贷等。

  堵住房贷缺口的同时,在政策利好下,银行也在不断积极发力新增房贷。自央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来,已有多地银行调整了首套房贷利率。根据中指研究院不完全统计,2023年开年首月,中国调整利率下限的城市接近20个,其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。

  某国有大行支行个贷相关负责人称,政策利好力度高于预期,目前其所在的银行也在积极备战,“抢收”房贷市场。据他介绍,目前他所在的支行商业按揭贷款额度相对充足,因此在符合风控流程的基础上,会加快手续办理和放款流程。

  “房贷对于银行来说是优质资产,不良率非常低,抵押率高,每家银行现在都非常重视房贷业务。”上述个贷负责人说。

  “最近信贷‘开门红’,一般会放全年贷款总额的50%左右,额度充足、审核宽松,赶快咨询。”东莞某股份行的客户经理小林(化名)最近在某社交平台上不断“揽客”,在他看来,从去年底开始东莞房贷利率下调、首付比降低、限购放开等多重利好因素叠加,不少观望中的客户跃跃欲试,正是发力拓展客户的好时机。

  和小林类似的还有何思萍,她春节后密集接受了几场关于信贷方面的动员和培训,其中对于房贷的营销节奏、房企对接沟通等方面都有详细安排。

  “现在银行其实是比较鼓励房贷的。”佛山某热门楼盘的销售汤明(化名)感触很深,在两年前他表哥买房的时候,首套房需要三成首付,同时资金来源、购房名额都会严格审查。各大银行贷款利率普遍在5.8%左右,只有部分小银行能做到5.4%。

  “那时候每天最担心听到的消息就是客户贷款审批被卡了。因为贷款额度有限,如果因为资料有误错过时机,可能还要继续排队。”汤明回忆。但是从去年开始,他发现银行额度充足起来,有时候贷款资料上有一些小问题,银行工作人员还会主动与客户约时间现场沟通。

  现在对于他而言,银行颇具性价比的贷款政策也成为他“撬动”客户的买房秘诀之一。他向第一财经记者介绍,在最近和客户交流的过程中发现,客户对利率、首付方面的一些优惠政策非常敏感。“有的客户观望这个楼盘半年了,如果有一些新的优惠利好释放给客户,那真的就是‘临门一脚’,立马签约。”自己也常常会和楼盘对接的银行客户经理加强沟通,为资质条件相对优质的客户争取一些更有利的贷款条件。

  从“限额”到“保额”,银行转换攻守之势的原因何在?从居民存贷款数据中或许可窥见端倪。

  一方面从2022年起,虽然存款利率不断下调,但居民存款热情不减。央行数据显示,1月份人民币存款增加6.87万亿元,同比多增3.05万亿元。其中,住户存款增加6.2万亿元,创下单月新高。2022年全年住户存款增加17.84亿元,远高于2021年。

  另一方面房贷增长“引擎”失速,银行关于优质资产的焦虑逐渐升级。央行数据显示,2023年1月居民中长期贷款增加2231亿元,较上年同期(7424亿元)减少超5000亿元。截至2022年末,房地产贷款余额为53.16万亿元,同比仅增长1.5%,比上年末增速低了6.5个百分点。其中,个人住房贷款余额38.8万亿元,同比仅增1.2%,增速比上年末低10个百分点。此外,2022年全年,与房贷挂钩的5年期以上LPR共下降3次,累计下降35个基点。随着存量房贷利率在2023年1月1日启动重新定价,银行在资产端的压力将会继续加大。

  房贷增速趋缓、存量萎缩、住房按揭贷款的重定价等因素使得银行净息差不断承压。2022年三季度末商业银行整体净息差为1.94%,与三季度末持平,较2021年同期下降了13BP。值得注意的是,自2010年以来该项指标首次低于2%。

  有业内人士指出,在银行目前的情况下,“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”等风声的释放其实不足为奇,这类政策可以和利率下调、首付降低等举措一起形成“组合拳”,缓解银行目前的资产焦虑。

  房地产客群危机或持续升级

  在房贷频频登上热搜,引发社会性讨论背后,更深层次的症结在于房地产市场近期以来的巨大变化。

  自去年下半年以来,房地产利好政策不断。在供给侧,地产融资“三支箭”开弓,为房企引入资金活水;在需求侧,央行发布《建立首套住房贷款利率政策动医护对讲态调整通知》,开年以来多地调低了房产利率下限“破4进3”,积极降低房贷成本,激活住房消费需求。

  但市场暂时仍未买账,房地产市场仍在持续“探底”的过程中。1月住户贷款增加2572亿元,与2022年1月(增加8430亿元)相比,少增5858亿元。其中,以居民房贷为主的中长期贷款增加2231亿元,同比减少5193亿元。销售端也并未迎来2023年“开门红”,中指院数据显示,1月百强房企实现销售总额为4223.3亿元,同比下降31.7%,较去年同期降幅扩大8.6个百分点。

  而此次处于风口浪尖的南宁在多轮政策调整中,亦是长期处于楼市低迷期。据国家统计局数据,自2021年7月开始,南宁二手房价格连续下跌18个月。中原地产数据统计,截至2022年底,南宁新建商品住宅库存量为753万平方米,消化周期为20个月,去化压力相对较大。

  购房客户信心缺失、优质客户缺乏成为房企首先需要解决的问题。

  “过去二十年,房地产市场在“收死放乱”循环中不断重复,但大家的基本预期和对房地产长期信心保持稳定。”中国首席经济学家论坛理事、华兴资本首席经济学家李宗光在近期发文中称,(本轮房地产下行周期中)购房者预期逐渐暗淡。一方面,疫情期间,居民购买力和信心受到一定冲击,修复需要时日;另一方面,民营开发商爆雷和新盘烂尾风险不可忽视,“资金安全”已经取代“房价涨跌”,这成为阻碍购房者入市的首要因素。

  同时,据不少业内人士透露,经过前几年地产高歌猛进的“黄金时代”,目前市场上有购房名额和资金实力的优质客户其实已经不多。

  “我们一般会将客户分为刚需型客户、改善型客户和投资客户。”从事地产策划3年的王岳(化名)能清晰地感受到市场客户的变化,这几年来有资金实力的刚需客户在逐渐减少,投资客户和改善客户信心不足,一套房从咨询到成交的周期不断拉长,需要花大量的精力去拓展和维系客户。

  在他入行之初,正是其所在区域房地产市场的黄金期,房价一年上涨了50%,他形容那时候的市场是“客户找我们”,但现在的市场更多让他感觉是“我们找客户”,需要通过直播、数字广告投放等方式不断触达客户。

  更加令房企担忧的是,中长期来看,客群人脸识别门禁的危机或还将持续升级。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,经济学家任泽平指出,中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值,这是跟过去20年的最大不同,也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20~50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求,自2014年以来,置业人群见顶后开始回落,购房需求迎来峰值。

  他还表示,中国人口老龄化速度和规模前所未有,少子化加速到来,中国出生率持续下降,这导致购房需求持续减少。

  如何用好房贷杠杆

  “房贷年龄期限延长至80岁,本质是房贷投放的宽松化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,撇去接力贷的小众化用途,实际上此类政策工具最大的惠及对象应该是中年群体。40~59岁的中年人在办理房贷中,可以足额获得贷款,尤其是可以获得30年期的贷款时长。因为按照旧政策,此类群体贷款的时长不可能超过30年,而若按房贷年龄期限延长至80年来计算,则完全可以轻松获得30年的贷款金额或多增加10年的还款期。

  这部分群体有多大?严跃进统计,目前全国40~59岁年龄段的人口占比为31%,明显超过20~39岁、60~79岁的两类年龄段人口。

  2023年房地产市场政策端还将如何演变?

  中指研究院预计,坚持“房住不炒”基调不变,供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进一步加强,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、“认房又认贷”等方面继续调整;支持企业合理融资需求,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善。

  亿翰智库董事长陈啸天建议,支持刚需群体正常的购房和换房需求,还应放松限贷政策,“认房又认贷”的城市可逐步调整为“认房不认贷”,即只要家庭名下无房,无论原来是否有贷款记录,购房时均按首套房贷款政策执行,以扩充居民购买力。

  除新增房贷外,近期存量房贷利率过高问题也引起广泛讨论。招联金融首席研究员董希淼指出,降低存量房贷利率,并非房贷利率“一降到底”,综合考虑各方诉求,阶段性、部分下调存量房贷利率更为可行。

  此外,董希淼还建议,央行可以适度通过市场利率定价自律机制,引导存款利率适当下行,减轻银行负债端成本,减轻银行息差收窄的压力,对冲银行因存量房贷利率下降造成的影响;亦可对部分影响较大的银行进行定向降准以弥补其损失。对于银行而言,主动让利不仅可以更好地履行社会责任、促进消费,还有助于留住更多存量客户。

  不过也有不少业内人士提醒,政策调整要慎重、精准。如果因为调控政策放松而导致房价大幅上涨,将进一步增加购房人负担,可能引发新的泡沫风险。

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